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28 de Setembro de 2021

STF continua a destruir o Direito: o caso do bem de família na locação comercial


Nos nossos últimos cinco artigos, em pelo menos quatro deles falamos sobre a forma revolucionária com a qual o nosso Direito vem sendo tratado, no sentido de rescindir com o passado, com toda a tradição jurídica e pela imposição de um novo modelo substitutivo.

Isso, sim, é o verdadeiro "desrespeito às instituições", hoje tão falado de forma vazia. É a subversão da ordem estabelecida, conhecida e que funciona, em prol do incerto.

É o estabelecimento da insegurança jurídica como regra no Brasil, lugar onde tudo pode mudar de qualquer jeito, do dia para a noite, sem prévio aviso. E, pior ainda, essa insegurança pode vir de qualquer lugar.

Pode partir de medidas malucas do Executivo, como as do governo Dilma, alterando a tributação de vários setores pela chamada "desoneração da folha de pagamento". Quando as empresas começaram a se adaptar a essa nova realidade, a desoneração foi extinta, ao menos parcialmente.

Vale destacar também o caso da sobretaxação de veículos importados da Ásia, surgida também do dia para a noite em 2011. Você tem visto carros chineses nas ruas nos últimos 3 ou 4 anos, como antes via? Por que será?

Mas, não é do Executivo e nem do Legislativo que emergem os mais recentes episódios de insegurança jurídica. O STF passou de poder julgador para poder julgador, administrador e legislador.

Pior ainda, já se deixou claro que o julgamento é de pessoas, e não de casos. É aquele caso do "alguns são mais iguais que outros", de Orwell.

O STF se tornou um tribunal meramente político e que cada vez mais se torna pouco confiável para os brasileiros.

O último evento de rescisão de instituições aconteceu cerca de um mês atrás: a 1ª turma do tribunal julgou impenhorável bem de família do fiador de locação comercial.

Explicando um pouco melhor ao leitor, a Lei nº 8.009/90 dispõe sobre a proteção ao chamado "bem de família", que é, simplificadamente, o imóvel próprio e único da pessoa, com o intuito de evitar que dívidas transformem o devedor em um desabrigado.

A própria lei prevê algumas exceções a essa regra, dentre elas, a possibilidade de se penhorar imóvel único do fiador em contrato de locação.

Essa regra, vigente desde 1991, portanto, há 27 anos, acaba de ser mitigada - possivelmente anulada - pela decisão da 1ª turma.

Segundo a mencionada decisão, capitaneada pelo voto divergente de Rosa Weber, o bem de família não pode ser penhorado na locação comercial, pois, dentre outros argumentos, a livre iniciativa não pode se sobrepor ao direito fundamental de moradia.

É, de fato, uma explicação muito bonita. Voltemos, porém, à realidade.

Essa decisão trará maior dificuldade de se realizar contratos de locação. Em tempos de crise, imóveis desocupados são uma despesa e estimulam locadores a oferecerem imóveis a preços mais baixos. Mas, evidentemente, isso só valerá a pena caso o locatário arque com o aluguel e demais obrigações. Caso contrário, o prejuízo será ainda maior.

A forma de alcançar segurança no recebimento é através das garantias locatícias, sendo a fiança a mais comum delas, por ser robusta para o locador e não trazer custos para o locatário.

Se para aluguel comercial essa decisão se pacificar e não mais se puder aceitar fiador com apenas um imóvel - o que correspondia a 80% das fianças, ao tempo da publicação da atual lei de locações, - os locadores vão parar de alugar, em razão de insegurança jurídica e, pior ainda, potenciais empreendedores não vão encontrar imóvel para desenvolver suas atividades.

No final das contas, o bom pagador será prejudicado na luta pela vida melhor em razão dos maus pagadores. E tudo isso em razão de o STF buscar subverter a ordem institucional que orienta o Direito, pois, deixasse como estava, de forma legal e lícita, problema algum haveria.

O bom continuaria podendo viver tranquilamente sua vida e o mau talvez até se tornasse bom, pelo medo de perder o imóvel que garantia a locação. Mas, agora, o mau está sendo estimulado a se tornar ainda pior.

Na verdade, o nosso Direito já está viciado desde a concepção do nosso direito positivo.

Quem lê o Código de Processo Civil, por exemplo, em razão das inúmeras garantias do devedor, tem a sensação de que o credor está sempre em boa situação financeira e que o que ele pretende receber no processo é algo a mais que não lhe fará grande diferença ou, no mínimo, que aquilo não é realmente importante para a sua subsistência.

O tratamento dado ao devedor, no entanto, é bem diverso. A leitura sugere que o devedor é sempre uma pessoa em tremendas dificuldades financeiras, pobre e que está sendo acionada por uma pessoa em posição superior e vantajosa. O dinheiro não faria tanta falta ao credor, mas faz muita ao devedor: esse é o sentimento que se tem da leitura da lei.

A realidade não poderia ser mais contrária. Quantas pessoas não dependem exclusivamente da renda de alugueis para sobreviver? Quantas não fizeram um planejamento de vida e aposentadoria baseando-se nisso?

E, se não recebem os aluguéis, precisam mover um longo e caro processo judicial para reaver o que lhe é devido. Ao final de tudo isso, ao longo de anos, até, pode se deparar com uma decisão surpreendente do tribunal, dizendo que ele não tem direito ao que busca e que aquela garantia estipulada em lei não vale de nada. "Procure outro bem do devedor".

A regra do Direito Civil de autonomia dos contratos passou a ser suplantada pela tal "função social do contrato", especialmente a partir de 2002. De lá para cá, a coisa piorou muito e hoje quase não há liberdade contratual. Pactos não valem, assinaturas e compromissos não são mais assim tão importantes.

Isso diz muito, na verdade, sobre nós mesmos e nosso povo. Recentemente, em diálogo com um padre nascido no interior do Pará, ele disse: lá tínhamos o costume da palavra, tudo era "no fio do bigode". Aqui, a pessoa assina, reconhece firma e quando confrontada, simplesmente diz: "não me lembro de ter assinado isso, não".

O paizão STF cada vez mais vai suprimindo a responsabilidade das pessoas, como se elas não tivessem condições de compreender seus próprios atos, merecendo alguma proteção especial, em detrimento de outra pessoa, que não merece proteção alguma, nem mesmo aquela combinada em contrato.

Parece que, para o STF, as palavras de algumas pessoas não devem ser levadas tão a sério, assim. Finalmente, ao STF parece que as pessoas não poderiam ter toda essa liberdade para contratar, pois, aparentemente, não sabem o que fazem.

Pior para quem tem palavra e acredita nos contratos.

O STF, se pacificar essa decisão, poderá ter destruído o sistema de locações e o mercado imobiliário brasileiro, por desonrar os contratos e por beneficiar a torpeza, como já se tornou costume. Mas, honestamente, poderia se esperar coisa diferente?

Pela efetivao do punitive damage no direito brasileiro

Por Bruno Barchi Muniz - Sócio advogado no escritório Losinskas, Barchi Muniz Advogados Associados

172 Comentários

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Eu acho muito engraçado. Quando vocês querem flexibilizar a regra constitucional que só admite prisão pena após o trânsito em julgado para meter o Lula na cadeia aí o Supremo é maravilhoso, moderno, uma beleza. Basta tocar num pilar mínimo da direita (aquele que diz que o Capital - leia-se proprietário - sempre tem razão) aí o Supremo não serve mais. Amigo, você está defendendo a tese errada. Essa é nossa, dos garantistas. O negócio de vocês é o contrário, é a efetividade, o suposto interesse da sociedade, o clamor público, o Supremo a serviço do MPF etc. Sabe o que lhe digo? Bem feito. Desde quando vocês acharam a coisa mais bonita e natural do mundo o Barroso reescrever o indulto do Temer, ele pegou a caneta e não vai mais devolver. continuar lendo

Exato. Direito criativo no dos outros é refresco. continuar lendo

A locação comercial ja esta sofrendo e os bons pagarão, mais uma vez, pelos maus.

Na minha opinião STF nao entende nada de empreendedorismo, acreditam que protegem o mais fraco quando na verdade protegem oportunistas condenando as pessoas de bem.

Idem aos legisladores que querem normatizar tudo e apenas atrapalham a economia e os negócios.

Tem inumeros devedores que se faz valer da blindagem de 50 salarios minimos pois a lei diz que isso é o minimo que uma pessoa precisa para viver e se sustentar.

Vivemos definitivamente no pais da inversão dos principios, um terreno fertil para os malandros, oportunistas e gatunos.

Brasil é uma federação obsoleta e arcaica que precisa ser repensada. continuar lendo

Nobres colegas, não vejo desacerto na decisão da 1ª Turma do STF, a Emenda Constitucional nº 26/2000, deu nova redação ao artigo: da CF/88, elevando a moradia a categoria de direito fundamental, convalidando os parâmetros legais dos artigos: 1º e 5º da Lei nº 8.009/90. A 1ª Turma do STF apenas estendeu de forma justa esta garantia fundamental ao fiador que possui um único imóvel, não vejo neste caso decisão esdrúxula que venha ameaçar a segurança jurídica, pois o fiador trata - se de um cidadão comum igual a todos, devendo seus direitos serem resguardados em observância ao disposto do artigo: , caput da CF/88.

Não podemos olvidar, o fiador não é de outro planeta. Ademais, a figura do fiador vem sendo mitigada com o passar dos tempos, hoje, poucas pessoas se candidatam a esta vaga. Cabe ao mercado imobiliário de locação encontrar outros meios legais para assegurarem a garantia da locação. Acertada, justa e legal foi a decisão. continuar lendo

Típico argumento ad hominem.

Em tempo: considero o STF uma latrina socialista continuar lendo

Traduzindo o dito acima: alugou seu imóvel e achou que estava protegido por uma fiança? Fique a ver navios, trouxa, pois a Constituição besteirol sempre defende quem faz errado.

E depois nos surpreendemos com o estado das coisas! continuar lendo

Lamentável!
É apenas o que se pode dizer do seu
(raso) comentário.
Confundindo política com o direito dos cidadãos à propriedade. continuar lendo

Prezado, se esqueceu refrescarei sua memória, Lulla é um bandido que agora é um presidiário. Foi julgado culpado em decorrência de inumeras provas, fartas provas.
Sabe muito bem que prisão somente após o trânsito em julgado é somente para ricos e poderosos, como o Molusco é, pois paga fortuna em honorários para sua tropa de advogados.
Isso que trouxe a baila não tem nada a ver com o tema acima discutido, tema este que diz respeito a nós pobres mortais, que não desfrutamos das regalias que políticos e bandidos milionários, como o Molusco.
STF está sim trazendo insegurança jurídica e se mostra cada vez mais um advogado de bandidos, como o Molusco. continuar lendo

Perfeito seu comentário ! O STF finalmente acertou pois simplesmente deu isonomia ao fiador em relação ao afançado. E o artigo acima está cheio de erros . Primeiro que tem tempo que a fiança não é mais a garantia mais usada . Segundo que com a nova lei de despejo é muito mais rápido - 15 dias - despejar o locatário que não tenha fiador .

O STF ,tem que aplaudir ! De forma alguma vc retirar o único imóvel de centenas de milhares de famílias resolve o problema . Ao contrário , ninguém mais quis ser fiador . O credor tem tal poder de penhorar outras coisas e tb sujar o nome do fiador e do locatário , então não se tem que dar essa excessiva proteção ao detentor de um direito meramente creditório . Amigo meu escreveu tudo isso e concordo .

Finalmente STF acertou uma ! continuar lendo

Respeito o posicionamento do colega, mas ouso discordar, justamente porque não se deve privilegiar o crédito de locação, normalmente de quem já possui o seu imóvel residencial e aluga outro, em detrimento da própria moradia de quem se colocou como fiador no contrato de locação.
Como bem comentou Simone Costa, sequer em locações residenciais deveria haver a quebra da segurança do bem de família. continuar lendo

Concordo com o colega. continuar lendo

Entendo o argumento, porém quem coloca um bem em fiança o faz com a faca no pescoço? Quem tem o mínimo de responsabilidade não coloca a própria casa em garantia de nada, muito menos quando a adimplência depende de um terceiro. continuar lendo

Muito boa a decisão do Supremo.
Nenhum imóvel familiar sequer deveria ser exigido de fiadores. continuar lendo

Faz quase com a faca no pescoço, pois normalmente a pessoa faz a fiança para parentes que precisam de alugar ou amigos que precisam, e se eles não conseguirem ficarão sem moradia. Ou seja, o Estado transfere a responsabilidade dele (garantir a moradia) para os parentes, tornando uma situação extremamente desconfortável e perigosa.
Mas o ponto é. Porque o fiador pode ficar sem moradia e o devedor não? continuar lendo

O lastro para a possibilidade da penhora do bem de família em caso de fiança se deu em razão do direito fundamental à moradia, dessa forma, para viabilizar a locação para os que não têm onde morar mitiga-se
o direito do terceiro (fiador). Moradia x Moradia (eficácia horizontal às avessas).
Estranho era essa possibilidade, de penhora da moradia, se estender a casos de locação de imóveis comerciais.
A meu ver não deveria existir nem mesmo para os residenciais. Demorou continuar lendo

Concordo, quem loca tem que assumir o risco sozinho, faça um contrato, não deu certo contrata um advogado e pede para desocupar o imóvel. Simples assim. continuar lendo

Nao entendi. Então o cara aluga um imóvel e fica sem pagar e tudo certo, fica por isso mesmo? continuar lendo

Pois é Aaron Torres... Devem defender fiadores... Rs continuar lendo

Bem antes das leis atuais exigia-se um fiador com, no mínimo, dois imóveis. Passei por isso na minha juventude, entre 1976 e 2006, quando comprei minha casa. Sou advogada desde 1983 e concordo com a "função social do contrato" princípio insculpido da CF/88. A ganância dos locadores, especialmente nas grandes cidades, é de uma voracidade inaceitável. Vivi momentos de muita aflição e desespero que prefiro esquecer esse passado odioso. A fiança locatícia ainda é uma boa garantia para os locadores. A ganância dos locadores, que estão muito longe das idéias externadas pelo nobre Colega, e jamais poderá prevalecer sobre o direito de moradia. Estamos num pobre Pais rico, onde o hipossuficiente merece todo o apoio da]o Poder Judiciário. Hoje, na condição de locadora, respeito muito a situação de dificuldades, às vezes, enfrentadas por meus locatários, pois, tendo vivenciados essas agruras no passado, sei valorizar o bom nome e honradez demonstrada por eles. Nos últimos doze anos, nunca entrei com uma ação de despejo e tenho baixa rotatividade de inquilinos. Tudo é uma questão de bom senso, diferentemente do procedimento da imobiliárias. Tenho a grata satisfação de contar entre meus ex-inquilinos com pessoas que deixaram os imóveis que alugavam por mudança para um bem de sua propriedade. continuar lendo

Melhor comentário sobre o assunto. Abrange várias questões que merecem bastante atenção: Excesso de litigância, civilidade e bom cuidado do patrimônio; demonstrando que funções sociais e o Capital não são incompatíveis. Desejo-lhe prosperidade ainda maior. continuar lendo

excelente! é o "estar" do lado de lá do balcão! continuar lendo

A "função social" só lhe agrada enquanto for conveniente.

Mas o mundo dá voltas. Cuidado com o que tu aplaude continuar lendo

O seu texto "lavou a minha alma". O bom senso de fato é o que falta em toda a humanidade, daqui desse plano terreno nada se leva. É certo que temos ambição e desde que seja esta comedida será benéfica. Nunca podemos esquecer que o Leviatã vive com os dentes à mostra querendo nos abocanhar. Serei criminalista, não para defender o crime, mas para conter a mão abusiva de poder do Estado. Portanto a decisão prolatada pelo STF foi sensata. E por último deixo o meu abraço fraterno à você Joana Marais da Silva Oliveira. Sucesso e que Deus te abençoe grandemente. continuar lendo